Le but d'un investisseur peut être multiple :
- se constituer un patrimoine
- défiscaliser pour réduire ses impôts
- ou même transmettre un patrimoine à ses descendants
L'investisseur recherchera toujours une rentabilité, qu'il peut calculer à travers une opération simple:
- rentabilité locative brute : loyer annuel/prix d'achat total x 100
- rentabilité nette avant impôts = (loyer annuel-charges-frais divers)/prix d'achat total x 100
La rentabilité doit, en effet, tenir compte de frais d'entretien, de gestion locative, des risques d'impayés ou de vacance locative, et intégrer les impôts fonciers, prélèvements sociaux, impôts sur le revenu, crédits d'impôt, de la défiscalisation (Pinel par exemple).
Notons qu'il est très favorable en ce moment d'investir.
Le meilleur investissement consiste à acheter un appartement en mauvais état, pas cher, dans un immeuble de caractère, le rénover entièrement, emprunter la totalité du besoin de financement à la banque puisque les taux bancaires sont très bas (et n'oublions pas que les intérêts d'emprunt sont déductibles), profiter de la déduction fiscale des travaux, louer en régime Pinel et ainsi profiter de la défiscalisation prévue.
L'investisseur devra prévoir un loyer mensuel de location supérieur d'environ 30% du montant de la mensualité à régler à la banque afin de pouvoir payer les frais de copropriété, la taxe foncière, et tous les frais y afférents, et avoir encore un petit revenu.
Il peut ainsi se constituer un patrimoine sans le moindre apport et éventuellement reconduire l'opération si une autre opportunité se présente.
Audrey
